《陇南市物业管理条例》施行新闻发布会实录（文+图）

新闻发布会现场

　　10月23日，《陇南市物业管理条例》施行新闻发布会举行，市人大常委会副主任贾永文围绕《陇南市物业管理条例》介绍有关情况。出席发布会的还有市政府副市长刘东晓、市人大常委会法工委主任权宏瑛。

市委宣传部副部长蒲敬鹏主持新闻发布会

市人大常委会副主任贾永文

　　贾永文：

　　同志们，各位新闻媒体的记者朋友们：

　　大家好！

　　下面，我就《陇南市物业管理条例》（以下简称条例）立法情况作简要介绍。

　　一、条例制定的背景

　　党的二十大和二十届三中全会对健全共建共治共享的社会治理制度、完善基层治理体系作出战略部署。近年来，陇南市城市化进程加快推进，物业管理覆盖面逐步扩大，在改善群众居住环境、维护社会和谐稳定方面发挥了积极作用。但随着城市规模持续扩大，物业管理领域深层次矛盾日益凸显：业主大会召开难、业主委员会作用发挥不足，业主自治制度运转不畅；物业服务标准与收费水平不匹配、质价不符问题突出；公共收益收支不透明，业主知情权和监督权保障不足；矛盾纠纷多元化解机制不健全，部门协同联动有待加强。这些问题，既是群众反映强烈的民生痛点，也是基层治理的难点堵点。为系统解决当前物业管理中存在的现实问题，回应民生期盼，破解治理难题，亟需通过地方立法厘清权责、固化规则，切实以法治方式补齐基层治理短板、提升物业标准化管理水平。

　　二、条例制定的依据及过程

　　《条例》的制定主要依据《中华人民共和国民法典》、国务院《物业管理条例》等法律、法规，同时参考借鉴了省内外物业管理立法的先进经验。

　　2023年9月，根据市五届人大常委会五年（2022—2026年）立法规划，启动了《条例》起草工作。2024年底完成初稿。2025年4月至6月，在市政府网站公开征集社会公众、市直有关部门、各县区政府意见建议。9月，经市政府第112次常务会议审议通过。10月，市五届人大常委会第二十五次会议对《条例》草案进行了第一次审议。2026年4月至5月，市人大常委会组成调研组赴武都区、康县、成县、徽县部分街道、社区和物业服务企业开展立法调研，并向各县区人大常委会、基层立法联系点及社会各界公开征求意见建议。6月，市五届人大常委会第三十一次会议对《条例》草案进行了第二次审议。会后，市人大法制委结合各方意见，统一审议修改后形成了《条例》草案三审稿。8月26日，市五届人大常委会第三十三次会议表决通过了该《条例》。9月23日，甘肃省第十四届人民代表大会常务委员会第二十六次会议批准了《条例》。市人大常委会10月15日发布公告，《条例》自2026年12月1日起施行。

　　三、条例的主要内容

　　《条例》在制度设计上，坚持问题导向，注重务实管用，主要有以下四个特点：一是坚持党建引领。将物业管理纳入基层社会治理体系，强化乡镇街道属地管理责任。二是突出问题导向。针对业主组织缺位、质价不符、公共收益不透明、维修资金使用难、车位配置不规范等现实痛点，逐一作出制度安排。三是注重制度创新。创设物业管理委员会制度、物业服务第三方评估制度、信用记分管理制度等，填补制度空白。四是强化监督制约。对业主委员会和物业服务人的行为边界、信息公开义务、法律责任等作出明确规定，确保权力在阳光下运行。

　　《条例》共七章五十一条，包括总则，业主、业主组织与物业管理委员会，前期物业管理，物业服务，物业的使用与维护，法律责任，附则。

　　（一）总则。明确了立法目的、适用范围、立法原则、政府和部门职责、物业管理协会、智慧物业、信用体系、第三方评估制度、投诉举报与联动处理等内容。

　　（二）业主、业主组织与物业管理委员会。对业主的权利义务、业主大会筹备、业主委员会产生及备案、业主委员会及成员禁止性行为、工作经费、信息公开、物业管理委员会组建、产生程序及职责等作了规定。

　　（三）前期物业管理。明确了前期物业服务人选聘责任、临时管理规约、物业承接查验、前期物业服务人职责、物业服务第三方评估、前期物业服务终止情形等内容。

　　（四）物业服务。对物业服务人职责、物业服务公示、物业服务人禁止性规定、业主公共收益及其管理、物业服务收费管理、物业服务人续聘或选聘、物业服务合同终止及交接义务、应急物业服务、专业经营收费等作了规范。

　　（五）物业的使用与维护。明确了物业使用原则、物业使用禁止性规定、转让出租物业的告知义务、房屋装饰装修、维修规定、维修资金的使用、维修协助义务、公共安全、车位配置等内容。

　　（六）法律责任。规定了业主委员会成员、物业服务人、违反噪声污染规定以及国家机关工作人员的法律责任。

　　（七）附则。规定了示范文本的制定主体和《条例》的施行日期。

　　以上就是条例立法的基本情况。

　　另外，借今天新闻发布会的机会，我谨代表市人大常委会，向为《条例》制定付出辛勤努力的各位同志、各界人士，表示衷心的感谢！向长期以来关心支持物业管理工作的各级各部门、社会各界朋友，表示诚挚的敬意！对《条例》的顺利出台表示由衷的祝贺！

　　谢谢大家！

甘肃法治报记者现场提问

　　记者：《条例》的施行，标志着我市物业管理工作正式迈入法治化、规范化发展的新阶段，社会各界对这部法规的施行充满期待，也对后续落地实效十分关注。请问市人大常委会对《条例》的贯彻落实有哪些具体的意见建议？

　　贾永文：

　　感谢您的提问！这个问题由我来回答。

　　《陇南市物业管理条例》的制定出台，是我市运用法治方式破解物业管理难题、补齐基层治理短板的重要法治成果，也是回应人民群众对美好居住环境期盼的务实举措，对规范物业管理活动、维护业主和物业服务人合法权益、提升基层治理水平将产生深远意义。

　　条例施行在即，我认为可以从以下方面抓好贯彻落实。

　　一是压实法定责任。物业管理，关键在责任落地。市、县（区）政府要把物业管理作为重要民生工程，纳入基层社会治理体系统筹谋划，研究解决重大事项，为条例实施提供坚强的组织保障。乡镇、街道要落实好组织指导业主大会成立、监督业主委员会和物业管理委员会运行、协调处理重大矛盾纠纷等属地责任，把责任落实到具体机构、具体人员。住建部门要牵头抓总，统筹做好政策制定、监督指导、信用管理、投诉处理等核心工作，发改、公安、民政、司法行政、财政、自然资源、生态环境、卫生健康、应急管理、市场监管、消防救援等部门各司其职、各负其责、协同配合，特别是对复杂物业管理纠纷和重大安全隐患，要按要求坐到一起、共同上手、依规化解。

　　二是完善配套制度。条例确立了物业管理委员会、物业服务第三方评估、信用记分管理、服务质量满意度测评等一批新制度，这些制度要真正运转起来，还需要配套文件支撑。市住建部门要抓紧制定条例规定的临时管理规约、管理规约、业主大会议事规则、物业服务合同、承接查验协议、装饰装修管理服务协议等示范文本，同时加快出台信用管理办法、服务质量测评标准、物业管理委员会组建运行规则等配套文件，形成与条例相衔接的制度体系，确保各项规定可操作、能落地、有效果。

　　三是织密监督网络。条例的生命力在于执行，执行的关键在于监督。市、县（区）住建部门要用好信用记分管理和服务质量满意度测评两个抓手，对服务不好、违规操作的企业形成有效约束。乡镇、街道要用好条例赋予的撤销权，对业主大会、业主委员会作出的违反法律、法规的决定，依法予以撤销，不能失之于宽、失之于软。市人大常委会将把条例贯彻实施情况纳入监督工作计划，通过听取专项工作报告、开展执法检查、组织专题询问等方式加强监督，对实施中发现的突出问题及时提出意见建议，推动整改落实。

　　四是加强宣传引导。条例涉及千家万户，要让群众知法懂法、遇事找法，首先得把宣传做到位。要充分利用新闻媒体、网络平台、专题讲座等多种形式，用群众听得懂的语言解读条例，让广大业主知道自己的权利和义务，知道遇到问题该找谁、怎么维权。要加强对物业服务企业和从业人员的培训，引导企业依法经营、诚信服务。要注重在执法中普法，通过典型案例以案释法，让条例精神深入人心，营造全社会关心支持物业管理的良好氛围。

　　我的回答完毕。谢谢！

陇南市融媒体中心记者现场提问

　　记者：请问市政府在《条例》施行后，将如何推动《条例》的宣传和贯彻落实？

市政府副市长刘东晓

　　刘东晓：

　　感谢您的提问！这个问题由我来回答。

　　法规的生命力在于实施，实施的前提在于让社会各界知晓、理解、运用。我们将从宣传引导和贯彻执行两个层面同步发力，确保《条例》落地见效。

　　在宣传层面，我们将重点抓好以下三方面。一是抓好重点群体的精准宣传。将《条例》纳入政府系统学法用法计划，重点培训县区政府分管领导、乡镇街道主要负责人和住建、市场监管、消防救援等相关部门执法人员，做到依法履职、依规办事；对物业服务企业，组织专题培训，重点讲解服务标准、收费规范、信息公开、信用管理等与企业经营直接相关的规定，引导企业依法履约、规范经营、诚信服务；对广大业主，依托社区公示栏、业主微信群、物业服务中心等贴近群众的阵地，用通俗易懂的方式解读业主权利义务、公共收益归属、维修资金使用、投诉维权渠道等与群众利益直接相关的内容，让群众知道《条例》管什么、遇到问题找谁、依法怎么维权。二是抓好宣传渠道的拓展贯通。用好媒体宣传，通过陇南日报、陇南电视台等主流媒体开展宣传解读，同时借助新媒体平台扩大覆盖面，形成线上线下联动的宣传声势；用好基层阵地，发挥乡镇街道、社区以及综治中心、司法所的作用，结合入户走访、社区活动、矛盾纠纷调处等日常工作开展面对面宣传，让《条例》走进小区、走进楼院、走进群众；用好执法普法，在查处违规行为、调处矛盾纠纷的过程中同步开展以案释法，让物业企业和业主在具体案例中理解《条例》规定，实现“办理一案、教育一片”的效果。三是抓好宣传与施行的衔接联动。把宣传贯穿《条例》施行全过程，在12月1日施行前后集中开展宣传月活动，形成阶段性声势；施行后转入常态化宣传，结合日常监管、投诉处理、执法检查等工作持续释法说理。同时，及时收集群众和企业反映的疑问，有针对性地做好答疑解惑，让宣传真正服务于施行、服务于群众。

　　在贯彻层面，重点抓好责任落实和机制运转。一是压实属地责任。我们将督促各县区政府把物业管理纳入基层治理考核内容，明确乡镇街道的责任人和机构，定期检查通报履职情况，确保属地管理不悬空、不缺位。对履职不力、问题长期得不到解决的，及时约谈提醒、督促整改。二是强化部门协同。《条例》涉及住建、发改、公安、民政、司法行政、财政、自然资源、生态环境、卫生健康、应急管理、市场监管、消防救援等多个部门。我们将依托物业领域专项整治工作机制，进一步明确各部门在《条例》实施中的具体职责和任务，对涉及多部门的复杂问题实行联合交办、限时办结、闭环管理，形成齐抓共管的工作格局。三是加强行业监管。督促相关部门尽快出台信用管理办法、服务质量测评标准等配套文件，建好用好全市统一的投诉举报平台，把《条例》规定的信用记分管理、服务质量满意度测评、第三方评估等制度真正运转起来，形成对物业服务企业的有效约束。同时，指导行业协会加强自律管理，推动行业服务标准和规范落地，促进行业健康发展。

　　我们将以《条例》施行为契机，把宣传做到位、把责任压到位、把机制转到位，推动全市物业管理秩序逐步规范、服务水平稳步提升，让人民群众在物业管理中有更多获得感、幸福感、安全感。

　　我的回答完毕！谢谢。

武都区融媒体中心记者现场提问

　　记者：《条例》创设了物业管理委员会、物业服务第三方评估和信用管理、满意度测评等制度。请问，这些制度主要是针对陇南物业管理中的哪些现实痛点设计的？

市人大常委会法工委主任权宏瑛

　　权宏瑛：

　　感谢您的提问！这个问题由我来回答。

　　我们在立法调研过程中，感受比较深的就是：物业管理看似是“小事情”，实际上是关系群众日常生活和基层治理的“大民生”。从调研情况看，我市物业管理领域的一些问题需要从制度层面予以规范：一是部分小区业主大会召开难、业主委员会作用发挥不够充分，业主自治制度运转不够顺畅，业主组织化程度有待提高；二是部分物业服务项目存在服务标准与收费水平不相匹配的情况；三是公共收益收支的透明度有待增强，业主知情权和监督权保障需要加强；四是物业管理矛盾纠纷的多元化解机制尚不够健全，部门协同联动有待完善。这次立法我们坚持问题导向，针对这些实际问题设计了一批务实管用的制度，主要体现在三个方面：

　　一是创设物业管理委员会制度，回应业主组织缺位问题。《条例》第十七条至第十九条，对物业管理委员会的组建情形、人员构成、产生程序、职责和任期作了系统规定。具体来说，就是在业主大会成立不起来、业主委员会选举不出来的情况下，由乡镇街道牵头组建物业管理委员会，由业主和村（居）民委员会代表等七人以上单数组成，把业主共同决定物业管理事项的机制先运转起来，同时推动符合条件的物业服务区域成立业主大会、选举产生业主委员会。这不是替代业主自治，而是培育和过渡，目的是解决部分小区业主共同决定事项难以开展的问题。

　　二是建立物业服务第三方评估制度，回应服务质量与收费相匹配问题。《条例》第九条规定，业主、业主大会、业主委员会、建设单位、物业服务人或者有关部门都可以委托具备相应专业资质的第三方评估机构，开展物业项目交接和查验、物业服务标准执行核查和费用测算、物业服务质量评估等活动。第二十四条还专门规定，已交付使用物业业主总人数百分之十以上的业主，因对前期服务质量不满意要求评估的，建设单位应当委托第三方评估机构进行评估，评估结果一年内有效并向全体业主公告。这就为业主提供了一个客观、专业的评判途径，让服务质量评价有据可依、有标可量，减少因信息不对称产生的分歧。

　　三是实行信用记分管理，回应监管手段弱化问题。《条例》第八条规定，市住建部门要建立物业服务人及其项目负责人信用管理制度，健全物业服务评价体系，实行信用记分管理，建立信用档案；县区住建部门要会同乡镇街道定期开展服务质量满意度测评，测评结果和信用评价结果向社会公告。第二十八条还规定，物业服务人有禁止性行为的，应当录入信用档案。这就意味着，物业服务企业的服务质量、合同履行、投诉处理等情况将通过信用记录予以反映，信用评价结果将与企业承接项目、评先评优等挂钩，推动形成守信激励、失信约束的行业导向。

　　此外，《条例》第十六条、第二十七条、第三十条还分别对业主委员会和物业服务人的信息公开义务、公共收益单独列账和定期公示作了明确规定，目的就是让物业管理在阳光下运行，把知情权、监督权真正交到业主手里。这些规定，都源于立法调研中反映的突出问题，源于我市物业管理的实际需要，力求做到“针对问题立法、立法解决问题”。

　　总的来说，这次立法锚定我市物业管理的实际问题，坚持“小切口”、力求“真管用”，每一条制度设计都有明确的现实指向，确保法规在实践中能够有效执行、真正解决问题。

　　我的回答完毕！谢谢。